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  • 重磅!央行发布重要公告,个人贷款利率新政来了!

    2019-8-31 | 作者:admin

四年来首次,房贷利率终于迎来大变局。

8月25日下午,央行发布重要公告,2019年10月8日起,房贷利率有重大调整!

1、定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%

2、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%

3、公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

4、房贷调整频率是最高1年,最低可以不调整;也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走,但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险,会要求客户每年做一次重定价,根据LPR一年变一次。

原文如下:
为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

官方解答

01.公告发布的背景是什么?
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。
为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。
02.改革后个人住房贷款利率如何定价?
改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
03.确定定价基准时相应期限如何理解?
目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。
04.什么是利率重定价?
利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
05.对于居民家庭有什么影响?
公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
06.何时实施
2019年10月8日是定价基准转换日在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
有何变化?

1
实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化?

业内人士指出,该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

当前,央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。根据目前的LPR,央行调整之后,首套房房贷利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

在房贷利率普遍上调的情况下,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%,二套房贷上浮20%~30%。

同样以5年以上贷款为例,按首套房贷上浮10%计算,即基准利率1.1倍,利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算,即基准利率1.2倍,利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比,均略高于贷款市场报价利率(LPR)。

业内人士也指出,由于LPR每个月都会调整,还要看10月新政执行时相应的LPR。未来房贷利率不再一成不变,而是每月都会进行调整。换句话说,现在的4.85%也不是固定的,每个月都会调整。因城施策,各个城市根据当地房地产市场形势变化调整。

央行明确规定,首套房贷利率,不得低于LPR市场利率。以前房贷利率还有打折之说,未来LPR就是最低的下限。

2
可跟银行商量改房贷利率吗?

张大伟表示,以前借款人申请房贷,利率是一年可调一次。

目前房贷法定期限最长是30年,有一些地方特殊,例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同,多是浮动利率,如果央行基准利率不变,房贷利率就不会变化,每月还款金额就不会发生变化。不过,2015年10月24日至今,贷款基准利率均没有变化过,很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升,你也得承担利息增加的压力。

“其含义是未来房贷的利率计算,可基于购房者的需要进行微调”,严跃进认为,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

3
未来,首套房和二套房之间的利率差异,很可能会进一步增大!
首套房锚直接用5年期LPR(4.85%),但对二套房,央行说加60个基点,实际变成了5.45%。

业内人士表示:央行此举目的也很明显,不给公积金加成,不给首套房加成,都是在尽可能照顾刚需,而二套房,自己单独一个巨锚,就是在定点定向打击炒房客!

8月24日,发改委再给全国人大做汇报的时候,再次重申不将房地产作为短期刺激经济的手段。

严控楼市,如此决绝的态度,对比以前,楼市真的不一样了。